Nieruchomości

Specjalizujemy się w ubezpieczeniach nieruchomości. Zarówno osób fizycznych jak i zasobów Spóldzielni i Wspólnot Mieszkaniowych.

» Arkusz oceny ryzyka ubezpieczenia budynków mieszkalnych wielomieszkaniowych
w zakresie od pożaru i innych zdarzeń losowych SM (PDF)

» Arkusz oceny ryzyka ubezpieczenia budynków w zakresie od pożaru i innych zdarzeń losowych SM (PDF

Co to jest Wspólnota Mieszkaniowa?

Wspólnota mieszkaniowa –  to ogół właścicieli nieruchomości w danym budynku.
To przymusowa (narzucona ustawowo) współwłasność nieruchomości tworzona dla zorganizowania zarządzania nieruchomością.

Najbardziej funkcjonalne są małe wspólnoty złożone z właścicieli jednego bloku i to najlepiej niezbyt dużego. Wspólnota mieszkaniowa nie ma osobowości prawnej może jednak zaciągać kredyty czy pozywać do sądu.

Członkami wspólnoty są właściciele lokali nie tylko mieszkalnych, również garaży i lokali użytkowych znajdujących się w danej nieruchomości. Nie są nimi natomiast osoby zajmujące lokale bez prawa własności.
Jeżeli zatem w ramach danej nieruchomości, która jest własnością komunalną, wyodrębniono i sprzedano kilka lokali ich dotychczasowym najemcom, a reszta lokatorów nie zdecydowała się na wykup, wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele wykupionych lokali i gmina jako właściciel reszty lokali, natomiast najemcy nie są członkami wspólnoty i nie mają możliwości decydowania w sprawach wspólnoty.

Istnieją dwa rodzaje wspólnot: duża i mała.
Mała – to zwykła współwłasność uregulowana w kodeksie cywilnym i może istnieć w budynku, w którym zlokalizowano maksymalnie siedem lokali.
Duża powstaje tam, gdzie jest więcej niż siedem lokali.



W zakresie zwykłego zarządu, wspólnotę reprezentuje zarząd wspólnoty.
W sprawach wykraczających poza zwykły zarząd wymagana jest zgoda właścicieli w formie uchwały przyjętej większością liczoną według udziałów.
Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd.
Uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.


Raz w roku, w terminie do 31 marca, zarząd ma obowiązek zwołać zebranie właścicieli lokali.
Przedmiotem zebrania rocznego powinny być:
* uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,
* ocena pracy zarządu,
* sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w sprawie udzielenia mu absolutorium.

Ubezpieczenie majątku Wspólnot Mieszkaniowych.

W niniejszej części zajmiemy się problematyką ubezpieczeń majątku Wspólnot Mieszkaniowych. Zacznijmy od elementarnego ubezpieczenia budynku od ognia i innych zdarzeń losowych. Jest to absolutne minimum, które powinna posiadać każda WM niezależnie od stanu jej konta.

Jednakże decydując się na zakup polisy od ognia i innych zdarzeń losowych należy wziąć pod uwagę kilka aspektów. Po pierwsze - zakres. Ubezpieczenie od ognia i innych zdarzeń losowych obejmuje m.in. następujące ryzyka: ogień, uderzenie pioruna, wybuch, upadek pojazdu powietrznego, deszcz nawalny, grad, huragan, lawina, osuwanie się ziemi, powódź, śnieg, uderzenie pojazdu lądowego, zapadanie się ziemi, trzęsienie ziemi, wydostanie się mediów z urządzeń wodno-kanalizacyjnych lub technologicznych, awarie urządzeń i instalacji wodno-kanalizacyjnych lub centralnego ogrzewania, katastrofę budowlaną, dym, sadzę, huk ponaddźwiękowy, przepięcia.

 Zakres ubezpieczenia jest podobny w większości Towarzystw Ubezpieczeniowych, nie mniej jednak warto się jemu trochę dokładniej przyjrzeć. O ile wszyscy ubezpieczyciele oferują tzw.

FLEXA
Fire - ogień,

Lightning - uderzenie pioruna,
Explosion - wybuch,
Aircraft crash landing - upadek pojazdu powietrznego,

o tyle problem tkwi w ryzykach dodatkowych. Często oferowane są one za dodatkową składkę. Ale nie warto na tym etapie oszczędzać.

W pierwszym rzędzie należy zwrócić uwagę na ryzyko zalań powstałych w wyniku wydostania się mediów z urządzeń wodno-kanalizacyjnych lub technologicznych, awarii urządzeń i instalacji wodno-kanalizacyjnych lub centralnego ogrzewania. W praktyce tego typu zdarzeń procentowo jest zdecydowanie najwięcej, a często nie mieszczą się one w pakiecie podstawowym ubezpieczenia, lecz są oferowane jako ryzyko dodatkowe. Warto również zakres ubezpieczenia rozszerzyć o ryzyko przepięć, czyli zdarzeń związanych z pośrednim działaniem pioruna.

Analizując zakres ubezpieczenia nie możemy zapomnieć również, aby przeanalizować użyte w ogólnych warunkach definicje ryzyk. Nie są one jednolite i wpływają w dużym stopniu na jakość ochrony ubezpieczeniowej. Ponadto proponuję przyjrzeć się katalogowi wyłączeń z ochrony i stosowanych ograniczeń.

Jak już uporamy się z wyborem zakresu ubezpieczenia to czeka nas kolejny problem – określenie sumy ubezpieczenia. Modelując sumę ubezpieczenia ważne jest przyjęcie odpowiedniej podstawy, tzn. musimy zdecydować, czy wyceny budynku dokonamy

- wg wartości rzeczywistej
czy
- wg wartości odtworzeniowej.

Naturalnie najkorzystniej jest ubezpieczyć budynek deklarując sumę ubezpieczenia wg wartości odtworzeniowej. Odszkodowanie za szkodę w tym przypadku pozwala na przywrócenie budynku do stanu sprzed zaistnienia szkody. Wartość odtworzeniowa obejmuje m.in. koszty materiałów i ich transportu, koszty wykonawstwa robót, koszty nadzoru budowlanego, innych usług projektowych czy geodezyjnych, itp. Wartość rzeczywistą natomiast ustala się pomniejszając wartość odtworzeniową o zużycie techniczne. Wybór sposobu określenia sumy ubezpieczenia zależy od wieku budynku i jego stanu technicznego (stopnia zużycia). I tak wg wartości odtworzeniowej (często nazywanej przez zakłady ubezpieczeniowe „nową”) można ubezpieczyć budynki, których stopień zużycia technicznego nie przekracza 40 - 50% (w zależności od towarzystwa).

Załóżmy, że zdecydowaliśmy się ubezpieczyć budynek wg wartości odtworzeniowej, bo ta gwarantuje nam kwotę odszkodowania bez stosowania potrąceń z tytułu zużycia technicznego. Jak zatem wyliczyć wartość budynku. Oczywiście najlepiej byłoby posłużyć się wyceną rzeczoznawcy, jednakże rzadko która wspólnota posiada taką wycenę. W tej sytuacji pomocnym okazuje się wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla danego województwa, który jest ustalany na podstawie danych GUS i własnych analiz oraz ogłaszany w stosownym obwieszczeniu przez wojewodów co 6 miesięcy. Naturalnie nie należy tej wartości przyjmować wprost, ponieważ jest to wartość uśredniona. Inną wartość za 1m2 przyjmiemy w przypadku, gdy budynek został wybudowany w nowoczesnej technologii, przy użyciu wysokocennych surowców (np. marmuru), a inną w budynkach standardowych. Zatem dla województwa mazowieckiego wartość odtworzeniowa 1m2 będzie się wahała od 2.500 do 8.000 zł.

Często określając wartość budynku odwołujemy się do jego wartości rynkowej. Pamiętajmy jednak, że wartość rynkowa, a wartość odtworzeniowa to dwa różne pojęcia. Wartość rynkowa (w dzisiejszej rzeczywistości) jest zdecydowanie wyższa od wartości odtworzeniowej, ponieważ zawiera się w niej dużo więcej aspektów, m.in. koszt działki (gruntu), zysk dewelopera, itp. Dlatego też na potrzeby ubezpieczenia wyceny budynku należy dokonywać metodą wg wartości odtworzeniowej bądź rzeczywistej.

Przy omawianiu problemu sumy ubezpieczenia warto również poruszyć kwestię nadubezpieczenia i niedoubezpieczenia.

Często decydując się na kupno polisy stwierdzamy, że ryzyko całkowitego zniszczenia budynku jest minimalne. Po co zatem ubezpieczać go na pełną jego wartość. Okazuje się, że suma ubezpieczenia powinna odpowiadać faktycznej wartości ubezpieczanego mienia. Co się zatem dzieje w przypadku, gdy zaniżymy wartość? No cóż wszystko zależy od tego, w jakim stopniu zaniżyliśmy wartość. Większość ubezpieczycieli stosuje tolerancję na poziomie 20%, tzn. w przypadku gdy różnica sumy ubezpieczenia do faktycznej wartości przekracza 20% faktycznej wartości to odszkodowanie jest wypłacane w stosownej proporcji.

Posłużmy się tutaj przykładem dwóch bliźniaczych wspólnot, których budynki posiadają powierzchnię użytkową równą 5.000 m2. i wyposażone są w dwa dźwigi. Obie wspólnoty zadeklarowały ubezpieczenie wg wartości odtworzeniowej. Pierwsza WM ubezpiecza swój budynek wg wartości odtworzeniowej na SU 15.000.000 zł (3.000 zł x powierzchnia budynku) natomiast druga ubezpiecza się na SU 5.000.000 zł. (1.000 zł x powierzchnia budynku). W obu równocześnie spaliły się dwie windy warte łącznie 300.000 zł. Pierwsza WM powinna otrzymać kwotę, która pozwoli odtworzyć spalone dźwigi, czyli 300.000 zł. Natomiast w przypadku drugiej WM będziemy mieli do czynienia z niedoubezpieczeniem, zatem w przypadku tej szkody odszkodowanie ustalone będzie w takiej proporcji, w jakiej pozostaje suma ubezpieczenia do faktycznej wartości ubezpieczeniowej (w tym przypadku 1:3), tj 100.000 zł.

Niestety ten mechanizm nie działa w przypadku, gdy ubezpieczymy na wartość wyższą od faktycznej. Odszkodowanie otrzymamy wówczas w kwocie pozwalającej jedynie przywrócić zniszczone mienie do stanu sprzed szkody.

No i na koniec pragnę zwrócić uwagę, że poza budynkiem powinniśmy ubezpieczyć obiekty tzw. małej architektury, takie jak: ogrodzenie, altanki śmietnikowe, inne budowle, których, jak się okazuje, zdarzenia losowe również nie oszczędzają.

Innym nie mniej ważnym ubezpieczeniem jest ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej wspólnoty mieszkaniowej.

Odpowiedzialność cywilna

Każdy może stać się sprawcą jakiejś szkody. Jeśli nie w życiu prywatnym, to podczas wykonywania określonego zawodu lub w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Można narazić kogoś na utratę mienia, zdrowia, a nawet życia poprzez samo tylko posiadanie czegoś.

Prowadząc działalność gospodarczą masz wiele "okazji", aby narazić kogoś na utratę zdrowia, życia lub mienia.
Przykład: Prowadzisz mały pensjonat w górach, w którym od lat nie zmieniałeś instalacji wodnej. Pewnego ranka wrząca woda z przerdzewiałego boilera wylała się wprost na plecy jednego z twoich gości - to ciebie będzie winił za oparzenia III-go stopnia. I słusznie.

Ogólnie mówiąc odpowiedzialność cywilna to obowiązek ponoszenia konsekwencji pewnych zdarzeń lub zachowań, przy czym zachowanie może polegać również na bezczynności.
Przykład: Nie zabezpieczyłeś poluzowanej tablicy reklamującej twoją firmę, wiszącej nad drzwiami wejściowymi i w końcu pewnego pięknego dnia spadła komuś na głowę.

Odpowiedzialność cywilną może rodzić zarówno twoje własne zachowanie, jak i zachowanie osób, za które jesteś odpowiedzialny (np. z tytułu zatrudnienia). Odpowiedzialny możesz być również za osoby, którym powierzyłeś wykonanie pewnych czynności, a także za zwierzęta, które chowasz lub którymi się posługujesz. To samo w przypadku, kiedy będziesz nakłaniał lub pomagał komuś w wyrządzeniu szkody albo też świadomie z niej skorzystasz.

W przypadku ubezpieczeń OC samo stwierdzenie, że ktoś ponosi odpowiedzialność nie wystarczy. Najistotniejsze jest bowiem określenie konsekwencji tej odpowiedzialności, a więc konieczność wyrównania poszkodowanemu poniesionych strat i utraconych korzyści.

Ubezpieczenie zdejmuje z ciebie ciężar finansowych konsekwencji pewnych zdarzeń lub zachowań. Towarzystwo w ramach zawartej umowy przejmuje na siebie cały obowiązek odszkodowawczy, łącznie ze wszystkimi kosztami związanymi z ustaleniem wysokości odszkodowania (ekspertyzy, rzeczoznawcy, adwokaci, itp.).

Uwaga: Posiadanie polisy OC nie zwolni cię z winy, której prawne konsekwencje będziesz musiał tak czy inaczej ponieść; uwolnisz się jednak dzięki ubezpieczeniu od obowiązku materialnego wyrównania poszkodowanemu poniesionych przez niego strat.

Dwa podstawowe rodzaje odpowiedzialności cywilnej

Ze względu na charakter działań powodujących odpowiedzialność cywilną, dzieli się ją na:

·    odpowiedzialność cywilną deliktową (OD deliktowa),

·    odpowiedzialność cywilną kontraktową (OC kontraktowa).

Podstawą odpowiedzialności deliktowej jest delikt, czyli czyn niedozwolony. Jest nim każde działanie albo zdarzenie powodujące szkodę wyrządzona osobie trzeciej lub w mieniu do niej należącym.

Podstawą odpowiedzialności kontraktowej jest niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie określonego zobowiązania (kontraktu). Oznacza to, iż pomiędzy sprawcą i poszkodowanym musi istnieć najpierw pewien rodzaj umowy. Jeśli jakieś nieprawidłowości w wykonaniu tego zobowiązania spowodują zaistnienie szkody po jednej ze stron, ma ona prawo domagać się jej naprawienia.

Ubezpieczenie OC jest przydatne bez względu na rodzaj wykonywanej działalności. Może dotyczyć zarówno spraw "drobnych" (np. potknięcie klienta na niezabezpieczonym przez ciebie kablu telefonicznym i zwichnięcie wskutek upadku ręki), jak i spektakularnych szkód, związanych z wprowadzeniem do sprzedaży masowej wadliwego produktu (np. zabawki pokrytej toksyczną farbą, wywołującą u dzieci objawy chorobowe).

Specyfika tego ubezpieczenia polega na tym, iż to nie ty otrzymujesz świadczenie lub odszkodowanie (mimo, iż to ty się ubezpieczasz i płacisz składki), ale osoba przez ciebie poszkodowana.